Στεγαστικό Δάνειο - Πόσα χρήματα μπορώ να δανειστώ;

Σε αυτόν τον οδηγό θα αποκτήσεις μια ξεκάθαρη εικόνα για το μέγιστο ποσό στεγαστικού δανείου που μπορεί να σου εγκρίνει η τράπεζα.

Πιο συγκεκριμένα, θα δεις:

• Ποιοι είναι οι παράγοντες που καθορίζουν πόσο δάνειο μπορείς να πάρεις.
• Πόση προκαταβολή χρειάζεσαι.
• Πώς υπολογίζονται και ποια είναι η σημασία των δεικτών LTV (Loan-to-Value) και DSTI (Debt Service-to-Income).
• Ένα αναλυτικό παράδειγμα που δείχνει βήμα-βήμα πώς υπολογίζεται το μέγιστο στεγαστικό δάνειο που μπορείς να πάρεις.

Από τι εξαρτάται πόσο στεγαστικό δάνειο μπορώ να πάρω;

Το μέγιστο ποσό στεγαστικού δανείου που μπορεί να σου εγκρίνει η τράπεζα εξαρτάται κυρίως από έξι παράγοντες:

1. Την αξία του ακινήτου

   Η τράπεζα χρηματοδοτεί ένα ποσοστό της εκτιμώμενης εμπορικής αξίας που η ίδια εκτιμά για το ακίνητο, όπως αυτή προσδιορίζεται από δικό της εκτιμητή.

   Η εκτίμηση αυτή μπορεί να διαφέρει από τη συμφωνημένη τιμή αγοράς με τον πωλητή. Το τελικό ποσό του δανείου βασίζεται πάντα στη χαμηλότερη από τις δύο, εκτιμημένη ή συμφωνηθείσα τιμή.

2. Το καθαρό ετήσιο εισόδημά σου

   Αυτό περιλαμβάνει τα καθαρά εισοδήματα από μισθούς, συντάξεις, και άλλα σταθερά και τεκμηριωμένα εισοδήματα (π.χ. από ενοίκια, επιχειρηματική δραστηριότητα), αφού αφαιρεθούν οι φόροι και οι εισφορές.

3. Τυχόν άλλα υφιστάμενα δάνεια ή οικονομικές υποχρεώσεις

   Περιλαμβάνονται μηνιαίες δόσεις από άλλα υφιστάμενα στεγαστικά ή καταναλωτικά δάνεια, οφειλές σε πιστωτικές κάρτες, καθώς και οποιαδήποτε άλλη τακτική χρηματοδοτική υποχρέωση. Δεν περιλαμβάνονται έξοδα διαβίωσης (σούπερ μάρκετ, καύσιμα, σχολεία, ΔΕΚΟ).

4. Την προκαταβολή που διαθέτεις

5. Την ηλικία σου

   Η τελευταία δόση πρέπει να εξοφλείται πριν τα 75 σου χρόνια. Άρα η ηλικία σου μπορεί να περιορίσει τη μέγιστη διάρκεια αποπληρωμής που μπορεί να έχει το δάνειο που θα πάρεις.

   Για παράδειγμα, αν τώρα είσαι 50 χρονών, μπορείς να πάρεις στεγαστικό δάνειο με μέγιστη διάρκεια αποπληρωμής τα 25 χρόνια.

   Επειδή μικρότερη διάρκεια σημαίνει υψηλότερη μηνιαία δόση, αυτό μπορεί τελικά να μειώσει και το μέγιστο ποσό που μπορείς να δανειστείς.

6. Την φορολογική σου κατοικία

   Για κατοίκους εξωτερικού, οι τράπεζες συνήθως εγκρίνουν χαμηλότερο ποσοστό χρηματοδότησης (περίπου 50–80% της αξίας του ακινήτου). Αυτό σημαίνει ότι πιθανότατα θα χρειαστείς μεγαλύτερη προκαταβολή σε σχέση με έναν φορολογικό κάτοικο Ελλάδας.

   Επιπλέον, οι κάτοικοι εξωτερικού δεν δικαιούνται τα προνόμια πρώτης κατοικίας, όπως μειωμένους φόρους ή απαλλαγές.

Με βάση αυτούς τους παράγοντες, η τράπεζα αξιολογεί την ικανότητά σου να αποπληρώσεις το στεγαστικό δάνειο και καθορίζει το μέγιστο ποσό που μπορεί να σου χορηγήσει, ώστε η μηνιαία δόση να είναι διαχειρίσιμη και να μην επιβαρύνει υπερβολικά τον μηνιαίο προϋπολογισμό σου. Στόχος είναι τόσο η προστασία του δανειολήπτη από τον υπερβολικό δανεισμό όσο και η διασφάλιση της σταθερότητας του τραπεζικού συστήματος.

Ο τρόπος με τον οποίο η τράπεζα αξιολογεί την οικονομική σου δυνατότητα και υπολογίζει το μέγιστο ύψος του δανείου βασίζεται σε δύο δείκτες που έχουν οριστεί από την Τράπεζα της Ελλάδος (ΦΕΚ Β’ 1716 / 15.03.2024):

1. LTV (Ποσοστό Χρηματοδότησης)
2. DSTI (Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα)

Πόση προκαταβολή χρειάζομαι;

Η ελάχιστη προκαταβολή που πρέπει να διαθέσεις καθορίζεται από το LTV (Loan-to-Value), δηλαδή το ποσοστό της αξίας του ακινήτου που χρηματοδοτεί η τράπεζα στη δική σου περίπτωση.

Με απλά λόγια, το LTV δείχνει τι ποσοστό της αξίας του ακινήτου καλύπτει το δάνειο. Αν, για παράδειγμα, η τράπεζα χρηματοδοτεί το 90% της αξίας, τότε το LTV είναι 90% και εσύ χρειάζεται να βάλεις το υπόλοιπο 10% ως προκαταβολή.

LTV = (Ποσό Δανείου / Αξία Ακινήτου) × 100

Σύμφωνα με τις απαιτήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος το LTV δεν μπορεί να ξεπερνάει το:

• 90% της αξίας του ακινήτου για αγοραστές πρώτης κατοικίας - άρα χρειάζεσαι τουλάχιστον 10% προκαταβολή.
• 80% της αξίας του ακινήτου για λοιπούς δανειολήπτες - άρα χρειάζεσαι τουλάχιστον 20% προκαταβολή.

Αν είσαι φορολογικός κάτοικος εξωτερικού, η κατοικία που αγοράζεις δεν θεωρείται πρώτη κατοικία. Αυτό σημαίνει ότι το μέγιστο LTV που μπορείς να λάβεις είναι έως 80%, ενώ σε ορισμένες τράπεζες το ποσοστό χρηματοδότησης μπορεί να περιορίζεται ακόμη και στο 50%.

Στο παρακάτω διάγραμμα βλέπεις την ελάχιστη προκαταβολή που χρειάζεσαι, ανάλογα με την τιμή του ακινήτου που θέλεις να αγοράσεις. Έτσι μπορείς εύκολα να καταλάβεις ποια τιμή ακινήτου είναι ρεαλιστική για σένα, με βάση τα χρήματα που διαθέτεις.

Αν η αξία του ακινήτου είναι υψηλή, τότε το δάνειο που χρειάζεσαι θα είναι αντίστοιχα μεγάλο. Ακόμη κι αν έχεις το 10% ή 20% για την ελάχιστη απαιτούμενη προκαταβολή (ανάλογα με το επιτρεπόμενο LTV), η οικονομική σου κατάσταση — δηλαδή το ετήσιο εισόδημα και τυχόν υπάρχοντα χρέη — μπορεί να μην σου επιτρέπουν να πάρεις τόσο μεγάλο δάνειο. Σε αυτή την περίπτωση, θα χρειαστεί να δώσεις μεγαλύτερη προκαταβολή από την ελάχιστη που προκύπτει από το LTV.

Το πόσο μεγάλο μπορεί να είναι το δάνειο που δικαιούσαι, ανάλογα με την οικονομική σου κατάσταση, καθορίζεται από τον δείκτη DSTI (Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα).

Πόσο δάνειο μπορώ να πάρω με βάση το εισόδημά μου;

Το εισόδημά σου παίζει καθοριστικό ρόλο στο μέγιστο στεγαστικό δάνειο που μπορεί να σου εγκρίνει η τράπεζα.

Για να υπολογίσει το ανώτατο ποσό δανεισμού, η τράπεζα χρησιμοποιεί τον Δείκτη Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα (DSTI). Ο δείκτης αυτός δείχνει τι ποσοστό του ετήσιου καθαρού εισοδήματός σου πηγαίνει συνολικά στην αποπληρωμή χρεών. Σε αυτά περιλαμβάνονται οι μηνιαίες δόσεις του νέου στεγαστικού δανείου, αλλά και τυχόν υφιστάμενες δόσεις από άλλα στεγαστικά, καταναλωτικά δάνεια, δόσεις πιστωτικών καρτών, ή άλλες τακτικές χρηματοδοτικές υποχρεώσεις.

Ο DSTI υπολογίζεται ως εξής:

DSTI = (ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης συνολικού χρέους / συνολικό ετήσιο καθαρό εισόδημα) × 100

Ο DSTI επηρεάζεται άμεσα από το ποσό του δανείου, το επιτόκιο και τη διάρκεια αποπληρωμής. Μεγαλύτερη διάρκεια αποπληρωμής ή χαμηλότερο επιτόκιο μειώνουν τη μηνιαία δόση και, κατά συνέπεια, οδηγούν σε χαμηλότερο DSTI. Αντίθετα, μια μικρότερη διάρκεια ή ένα υψηλότερο επιτόκιο αυξάνουν τη δόση και ανεβάζουν τον δείκτη. Δες εδώ ένα αναλυτικό παράδειγμα υπολογισμού του δείκτη DSTI.

Σύμφωνα με τις απαιτήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος ο DSTI δεν μπορεί να ξεπερνάει το:

• 50% για αγορά πρώτης κατοικίας
• 40% για λοιπές κατηγορίες στεγαστικών δανείων

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι το ποσό του στεγαστικού δανείου που μπορείς να πάρεις θα πρέπει να είναι τέτοιο έτσι ώστε τα ετήσια καθαρά σου έσοδα να είναι τουλάχιστον διπλάσια από τα ετήσια χρέη σου.

Ουσιαστικά, η τράπεζα θέλει να βεβαιωθεί ότι η δόση του στεγαστικού σου δανείου θα είναι διαχειρίσιμη και δεν θα πιέζει υπερβολικά τον μηνιαίο προϋπολογισμό σου.

Το παρακάτω διάγραμμα δείχνει τη μέγιστη δόση που θεωρεί αποδεκτή η Τράπεζα της Ελλάδος, με βάση το καθαρό ετήσιο εισόδημά σου και εφόσον δεν έχεις άλλα χρέη. Με απλά λόγια, σου δείχνει μέχρι ποιο ποσό δόσης κρίνεται ότι ο μηνιαίος προϋπολογισμός σου παραμένει άνετος.

Σημειώσεις:

• Τα όρια για το DSTI και το LTV μπορούν να ξεπεραστούν σε ένα μικρό ποσοστό (έως 10%) των νέων στεγαστικών δανείων κάθε τρίμηνο, αν η τράπεζα το εγκρίνει μετά από αξιολόγηση.
• Οι συγκεκριμένοι περιορισμοί δεν ισχύουν για ειδικά κρατικά προγράμματα, όπως το «Σπίτι Μου», που αφορούν την εθνική στεγαστική πολιτική ή την πράσινη μετάβαση.

Αναλυτικό Παράδειγμα: Πόσο στεγαστικό δάνειο μπορώ να πάρω;

Έστω ότι:

1️⃣ Υπολογισμός DSTI

Για το συγκεκριμένο ποσό δανείου (€100.000), διάρκεια (15 έτη) και επιτόκιο (4,5%), η μηνιαία δόση είναι περίπου 764,99 €.

Ετήσια δόση νέου δανείου = 764,99 × 12 = 9.180 €
DSTI = (υφιστάμενα χρέη + χρέη από το νέο δάνειο) / καθαρό εισόδημα
	 = (2.400 € + 9.180 €) / 28.000 €
     = 41,4 %

2️⃣ Υπολογισμός LTV

Το ποσό του δανείου είναι 100.000€. Η εκτιμώμενη αξία ακινήτου είναι 120.000€.

LTV = (100.000 / 120.000) × 100
    = 83,3 %

3️⃣ Τελική Απόφαση Βάσει DSTI & LTV

4️⃣ Πώς να Προσαρμόσεις το Δάνειο Ώστε να Εγκριθεί για Μη Πρώτη Κατοικία

Εάν το δάνειο αφορά μη πρώτη κατοικία, θα πρέπει να προσαρμοστούν τα στοιχεία της αίτησης έτσι ώστε και οι δύο δείκτες — DSTI και LTV — να βρίσκονται εντός των επιτρεπόμενων ορίων (≤ 40% και ≤ 80% αντίστοιχα).

Ένας τρόπος για να το πετύχεις είναι να δώσεις μεγαλύτερη προκαταβολή. Έτσι μειώνεται το ποσό του δανείου που ζητάς, με αποτέλεσμα:

• να μειώνεται η μηνιαία δόση (βελτιώνοντας τον δείκτη DSTI)
• να μειώνεται το ποσοστό χρηματοδότησης σε σχέση με την αξία του ακινήτου (βελτιώνοντας τον δείκτη LTV).

Χρησιμοποίησε τον υπολογιστή στεγαστικού δανείου για να δοκιμάσεις διαφορετικές τιμές ακινήτου, ποσά προκαταβολής και διάρκειες αποπληρωμής. Έτσι μπορείς εύκολα να δεις ποιο είναι το μέγιστο στεγαστικό δάνειο που μπορείς να πάρεις με βάση τα δικά σου οικονομικά στοιχεία.