Στεγαστικό Δάνειο - Πόσα χρήματα μπορώ να δανειστώ;
Δημοσιεύτηκε στις 18 Μαΐ 2025 · Χρόνος ανάγνωσης: 7 λεπτά
Σε αυτόν τον οδηγό θα αποκτήσεις μια ξεκάθαρη εικόνα για το μέγιστο ποσό στεγαστικού δανείου που μπορεί να σου εγκρίνει η τράπεζα.
Πιο συγκεκριμένα, σε αυτόν τον οδηγό θα βρεις:
- Ποιοι είναι οι καθοριστικοί παράγοντες που επηρεάζουν το ύψος του δανείου σου.
- Πώς υπολογίζονται και ποια είναι η σημασία των δεικτών LTV (Loan-to-Value) και DSTI (Debt Service-to-Income).
- Παραδείγματα που δείχνουν πώς υπολογίζεται το μέγιστο ποσό στεγαστικού δανείου που μπορείς να πάρεις.
Παράγοντες που Καθορίζουν το Μέγιστο Ποσό Στεγαστικού Δανείου που Μπορείς να Πάρεις
Το μέγιστο ποσό στεγαστικού δανείου που μπορείς να πάρεις εξαρτάται κυρίως από τέσσερις παράγοντες:
-
Το ποσό της προκαταβολής που διαθέτεις
-
Την αξία του ακινήτου που σκοπεύεις να αγοράσεις
Η τράπεζα θα χρηματοδοτήσει ένα ποσοστό επί της εκτιμώμενης εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίζεται από εκτιμητή που ορίζει η τράπεζα.
Η εκτίμηση αυτή μπορεί να διαφέρει από την τιμή αγοράς που έχει συμφωνηθεί με τον πωλητή, και το τελικό ποσό του δανείου βασίζεται πάντα στη χαμηλότερη από τις δύο (εκτιμημένη ή συμφωνηθείσα τιμή).
-
Το δηλωμένο καθαρό ετήσιο εισόδημά σου
Αυτό περιλαμβάνει συνήθως τα καθαρά εισοδήματα από μισθούς, συντάξεις, και ενδεχομένως άλλα σταθερά και τεκμηριωμένα εισοδήματα (π.χ. από ενοίκια, επιχειρηματική δραστηριότητα), αφού αφαιρεθούν οι φόροι και οι εισφορές.
-
Τυχόν υπάρχοντα δάνεια ή άλλες οικονομικές υποχρεώσεις που έχεις
Αυτό περιλαμβάνει μηνιαίες δόσεις από άλλα στεγαστικά ή καταναλωτικά δάνεια, οφειλές σε πιστωτικές κάρτες, καθώς και οποιαδήποτε άλλη τακτική χρηματοδοτική υποχρέωση.
Με βάση αυτά τα στοιχεία, η τράπεζα αξιολογεί την ικανότητά σου να αποπληρώσεις ένα ενδεχόμενο δάνειο, υπολογίζοντας τους δύο παρακάτω δείκτες, όπως ορίζεται από τη νομοθεσία και την Τράπεζα της Ελλάδος.
- Ποσοστό Χρηματοδότησης (Loan-to-Value – LTV)
- Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα (Debt Service-to-Income – DSTI)
Η διαδικασία αυτή αποσκοπεί στη διασφάλιση της σταθερότητας του τραπεζικού συστήματος και στην προστασία τόσο των δανειοληπτών όσο και των ίδιων των τραπεζών από τον υπερδανεισμό.
LTV - Ποσοστό χρηματοδότησης
Το LTV (Loan-to-Value) εκφράζει το ποσοστό της εκτιμώμενης εμπορικής αξίας του ακινήτου (όπως προσδιορίζεται από την τράπεζα) που χρηματοδοτείται από το δάνειο.
Με απλά λόγια, το LTV δείχνει πόσα χρήματα δανείζεσαι σε σχέση με την αξία του ακινήτου. Όσο μεγαλύτερη είναι η προκαταβολή που δίνεις, τόσο μικρότερο είναι το ποσό που χρειάζεσαι από την τράπεζα — και αντίστοιχα, τόσο χαμηλότερο είναι το LTV.
LTV = ( Ποσό Δανείου / Αξία Ακινήτου) × 100
Σύμφωνα με τις απαιτήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος το LTV δεν μπορεί να ξεπερνάει το:
- 90% της αξίας του ακινήτου για αγοραστές πρώτης κατοικίας - χρειάζεσαι 10% προκαταβολή.
- 80% της αξίας του ακινήτου για λοιπούς δανειολήπτες - χρειάζεσαι 20% προκαταβολή.
Στο παρακάτω διάγραμμα βλέπεις πόση προκαταβολή χρειάζεσαι για τη λήψη στεγαστικού δανείου, ανάλογα με την τιμή του ακινήτου που θέλεις να αγοράσεις.

Απαιτούμενη Προκαταβολή Στεγαστικού Δανείου ανάλογα με την Αξία του Ακινήτου
DSTI - Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα
Ο Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα (Debt Service-to-Income – DSTI) δείχνει τι ποσοστό του ετήσιου καθαρού εισοδήματός σου πηγαίνει για την αποπληρωμή των χρεών σου. Σε αυτά περιλαμβάνονται οι μηνιαίες δόσεις του νέου στεγαστικού δανείου, αλλά και τυχόν υφιστάμενες δόσεις από άλλα στεγαστικά, καταναλωτικά δάνεια, δόσεις πιστωτικών καρτών, ή άλλες τακτικές χρηματοδοτικές υποχρεώσεις.
DSTI = (ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης συνολικού χρέους / συνολικό ετήσιο καθαρό εισόδημα) × 100
Το DSTI επηρεάζεται σημαντικά από το ποσό του δανείου, το επιτόκιο και τη διάρκεια αποπληρωμής. Μεγαλύτερη διάρκεια αποπληρωμής ή χαμηλότερο επιτόκιο οδηγούν σε μικρότερη μηνιαία δόση και άρα χαμηλότερο DSTI, ενώ το αντίθετο συμβαίνει με μικρότερη διάρκεια ή υψηλότερο επιτόκιο. Δες εδώ ένα αναλυτικό παράδειγμα υπολογισμού του δείκτη DSTI.
Σύμφωνα με τις απαιτήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος το DSTI δεν μπορεί να ξεπερνάει το:
- 50% για αγορά πρώτης κατοικίας
- 40% για λοιπές κατηγορίες στεγαστικών δανείων
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι το ποσό του στεγαστικού δανείου που μπορείς να πάρεις θα πρέπει να είναι τέτοιο έτσι ώστε τα ετήσια καθαρά σου έσοδα να είναι τουλάχιστον διπλάσια από τα ετήσια χρέη σου.
Στο παρακάτω διάγραμμα παρουσιάζεται η μέγιστη επιτρεπτή μηνιαία δόση που μπορεί να έχει το στεγαστικό σου δάνειο με βάση το καθαρό ετήσιο εισόδημά σου και εφόσον δεν έχεις άλλα χρέη.

Μέγιστη Επιτρεπτή Μηνιαία Δόση Στεγαστικού Δανείου με βάση το καθαρό ετήσιο εισόδημά σου.
Σημειώσεις:
- Τα όρια για το DSTI και το LTV μπορούν να ξεπεραστούν σε ένα μικρό ποσοστό (έως 10%) των νέων στεγαστικών δανείων κάθε τρίμηνο, αν η τράπεζα το εγκρίνει μετά από αξιολόγηση.
- Οι συγκεκριμένοι περιορισμοί δεν ισχύουν για ειδικά κρατικά προγράμματα, όπως το «Σπίτι Μου», που αφορούν την εθνική στεγαστική πολιτική ή την πράσινη μετάβαση.
Αναλυτικό Παράδειγμα Υπολογισμού Μέγιστου Ποσού Στεγαστικού Δανείου
Έστω ότι:
Παράμετρος | Τιμή | Σημειώσεις |
---|---|---|
Έχεις καθαρό μηνιαίο εισόδημα (14 μισθοί / έτος) | 2.000 € | 28.000 € / έτος |
Έχεις υφιστάμενα χρέη ανά μήνα (π.χ. από άλλα δάνεια ή πιστωτικές κάρτες) | 200 € | 2.400 € χρέη / έτος |
Αξία ακινήτου | 120.000 € | |
Προκαταβολή | 20.000 € | |
Ποσό Δανείου | 100.000 € | |
Διάρκεια Αποπληρωμής | 15 έτη | |
Επιτόκιο | 4,5 % |
1️⃣ Υπολογισμός DSTI
Για το συγκεκριμένο ποσό δανείου (€100.000), διάρκεια (15 έτη) και επιτόκιο (4,5%), η μηνιαία δόση υπολογίζεται σε περίπου 764,99 €.
Ετήσια δόση νέου δανείου = 764,99 × 12 = 9.180 €
DSTI = (υφιστάμενα χρέη + χρέη από το νέο δάνειο) / καθαρό εισόδημα
= (2.400 € + 9.180 €) / 28.000 €
= 41,4 %
Σενάριο | Όριο DSTI | Αποτέλεσμα |
---|---|---|
Πρώτη κατοικία | ≤ 50 % | ✅ 41,4 % εντός ορίου |
Μη πρώτη κατοικία | ≤ 40 % | ❌ 41,4 % εκτός ορίου |
2️⃣ Υπολογισμός LTV
Το ποσό του δανείου είναι 100.000€. Η εκτιμώμενη αξία ακινήτου είναι 120.000€.
LTV = (100.000 / 120.000) × 100
= 83,3 %
Σενάριο | Όριο LTV | Αποτέλεσμα |
---|---|---|
Πρώτη κατοικία | ≤ 90 % | ✅ 83,3 % εντός ορίου |
Μη πρώτη κατοικία | ≤ 80 % | ❌ 83,3 % εκτός ορίου |
3️⃣ Τελική Απόφαση Βάσει DSTI & LTV
Κατηγορία δανείου | DSTI (41,4 %) | LTV (83,3 %) | Συμπέρασμα |
---|---|---|---|
Πρώτη κατοικία | Εντός (≤ 50 %) | Εντός (≤ 90 %) | ✅ Δάνειο εγκρίνεται όπως έχει |
Λοιπή κατοικία | Εκτός (≤ 40 %) | Εκτός (≤ 80 %) | ❌ Απαιτούνται προσαρμογές |
4️⃣ Πώς να Προσαρμόσεις το Δάνειο Ώστε να Εγκριθεί για Μη Πρώτη Κατοικία
Εάν το δάνειο αφορά μη πρώτη κατοικία, θα πρέπει να προσαρμοστούν τα στοιχεία της αίτησης έτσι ώστε και οι δύο δείκτες — DSTI και LTV — να βρίσκονται εντός των επιτρεπόμενων ορίων (≤ 40% και ≤ 80% αντίστοιχα).
Ένας τρόπος για να το πετύχεις είναι να δώσεις μεγαλύτερη προκαταβολή. Έτσι μειώνεται το ποσό του δανείου που ζητάς, με αποτέλεσμα:
- να μειώνεται η μηνιαία δόση (βελτιώνοντας τον δείκτη DSTI)
- να μειώνεται ποσοστό χρηματοδότησης σε σχέση με την αξία του ακινήτου (βελτιώνοντας τον δείκτη LTV).
Εναλλακτική | Περιγραφή | Νέα δόση | Νέο DSTI | Νέο LTV | Σχόλιο |
---|---|---|---|---|---|
Μείωση ποσού δανείου & αύξηση προκαταβολής | Νέο ποσό δανείου: 95.900 € (αντί 100.000 €), νέα προκαταβολή: 24.600€ (αντί 20.000€) | ≈ 733 € | 40 % ✅ | 80 % ✅ | Καλύπτει και τους δύο δείκτες |