Τα δάνεια είναι ένα βασικό χρηματοοικονομικό εργαλείο για πολλούς ανθρώπους, είτε πρόκειται για αγορά σπιτιού, αυτοκινήτου, είτε για επαγγελματικές ή προσωπικές ανάγκες. Για να πάρεις σωστές αποφάσεις και να διαχειριστείς αποτελεσματικά ένα δάνειο, η κατανόηση της σχετικής ορολογίας είναι απαραίτητη.

Σε αυτόν τον οδηγό θα βρεις απλές εξηγήσεις για όλους τους όρους που χρειάζεται να γνωρίζεις για τα δάνεια. Από το κεφάλαιο και τον τόκο μέχρι την εξασφάλιση και την πρόωρη αποπληρωμή.

#Δάνειο

Δάνειο είναι μια οικονομική συμφωνία κατά την οποία λαμβάνεις ένα ποσό χρημάτων από έναν δανειστή, όπως μια τράπεζα, με την υποχρέωση να το επιστρέψεις μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Η αποπληρωμή του δανείου περιλαμβάνει δύο ποσά:

• το αρχικό ποσό που δανείστηκες (κεφάλαιο)
• ένα επιπλέον ποσό, τον τόκο

Ο τόκος αποτελεί το «κόστος δανεισμού» ή το «ενοίκιο» που πληρώνεις στην τράπεζα για τη χρήση των δανεικών χρημάτων.

Κύριοι τύποι δανείων

• Στεγαστικά δάνεια: Για αγορά ή ανακαίνιση κατοικίας.
• Καταναλωτικά / προσωπικά δάνεια: Για αγορές, ταξίδια ή έκτακτα έξοδα.
• Επιχειρηματικά δάνεια: Για ίδρυση ή ανάπτυξη επιχείρησης.

#Δανειστής

Είναι ο οργανισμός που σου δίνει το δάνειο, συνήθως μία τράπεζα.

#Δανειολήπτης

Είσαι εσύ, το άτομο που παίρνει το δάνειο.

#Διάρκεια Δανείου

Η διάρκεια δανείου είναι το χρονικό διάστημα μέσα στο οποίο δεσμεύεσαι να αποπληρώσεις πλήρως το δάνειό σου, συμπεριλαμβανομένων των τόκων, στον δανειστή.

Τυπικές διάρκειες αποπληρωμής ανά κατηγορία δανείου

Η διάρκεια ενός δανείου διαφέρει ανάλογα με τον τύπο και τον σκοπό του:

• Στεγαστικά δάνεια: 3 έως 40 χρόνια (συνήθως 15–30 χρόνια)
• Προσωπικά & καταναλωτικά δάνεια: 1 έως 7 χρόνια
• Επιχειρηματικά δάνεια: διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με τον σκοπό:
  • Βραχυπρόθεσμα (κεφάλαιο κίνησης): έως 1–3 έτη
  • Μεσοπρόθεσμα: 3–7 έτη
  • Μακροπρόθεσμα (επενδυτικά): 7–15 έτη ή και περισσότερο σε μεγάλα έργα

Πώς η διάρκεια επηρεάζει τη δόση και το συνολικό κόστος του δανείου σου

• Μηνιαία δόση

  Όσο μεγαλύτερη είναι η διάρκεια, τόσο χαμηλότερη είναι η μηνιαία δόση, καθώς το ποσό κατανέμεται σε περισσότερες πληρωμές.

• Συνολικό κόστος σε τόκους

  Μεγαλύτερη διάρκεια σημαίνει υψηλότερο συνολικό κόστος, αφού οι τόκοι υπολογίζονται για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

Παράδειγμα:

Έστω δάνειο 100.000 € με σταθερό επιτόκιο 4%:

Σημειώσεις:

• Παρατήρησε ότι διπλασιάζοντας τη διάρκεια αποπληρωμής από 15 σε 30 έτη:
  • η δόση πέφτει κατά 262.27 € τον μήνα
  • αλλά πληρώνεις επιπλέον 38.725,68 € σε τόκους συνολικά
• Για στεγαστικά δάνεια, αν επιλέξεις μεγαλύτερη διάρκεια για να έχεις χαμηλότερη μηναία δόση, μπορείς αργότερα να κάνεις πρόωρες αποπληρωμές, μειώνοντας τόσο τη διάρκεια όσο και το κόστος του δανείου σου.

#Κεφάλαιο

Είναι το ποσό χρημάτων που δανείζεσαι από έναν δανειστή (συνήθως μία τράπεζα).

#Πρώτη Κατοικία

Η «πρώτη» ή «κύρια» κατοικία είναι το ακίνητο που χρησιμοποιείται ως βασικός και μόνιμος τόπος διαμονής ενός φυσικού προσώπου ή μιας οικογένειας. Κάθε άτομο μπορεί να δηλώσει μόνο μία κατοικία ως κύρια, ακόμη κι αν διαθέτει περισσότερα ακίνητα. Η διεύθυνση της κύριας κατοικίας δηλώνεται υποχρεωτικά στη φορολογική δήλωση (έντυπο Ε1) και χρησιμοποιείται από την ΑΑΔΕ ως επίσημη διεύθυνση διαμονής.

Όταν παίρνεις στεγαστικό δάνειο για αγορά πρώτης κατοικίας, επωφελείσαι από ευνοϊκότερους όρους:

1. Χρειάζεσαι μικρότερη προκαταβολή

   Η ελάχιστη προκαταβολή είναι το 10% της αξίας του ακινήτου, αντί για 20% που απαιτείται για αγορά μη-πρώτης κατοικίας.

2. Μπορείς να δανειστείς μεγαλύτερο ποσό

   Το μέγιστο ποσό που μπορείς να δανειστείς εξαρτάται από το ποσοστό του καθαρού ετήσιου εισοδήματός σου που κατευθύνεται στην αποπληρωμή χρεών, συμπεριλαμβανομένου και του νέου δανείου (DSTI - Debt Service-to-Income ratio).

   • Για αγορά μη-πρώτης κατοικίας, τα καθαρά έσοδά σου πρέπει να είναι τουλάχιστον 2,5 φορές υψηλότερα από τις ετήσιες δόσεις των συνολικών χρεών σου.
   • Για αγορά πρώτης κατοικίας, αρκεί τα καθαρά έσοδά σου να είναι τουλάχιστον 2 φορές υψηλότερα από τις ετήσιες δόσεις των συνολικών χρεών σου. Αυτό σημαίνει ότι για την ίδια οικονομική κατάσταση, μπορείς να δανειστείς μεγαλύτερο ποσό αν το δάνειο αφορά πρώτη κατοικία.

#Προκαταβολή

Η προκαταβολή είναι το μέρος της τιμής αγοράς ενός περιουσιακού στοιχείου (όπως ένα σπίτι ή ένα αυτοκίνητο) που δεν χρηματοδοτείται μέσω δανείου.

Όσο μεγαλύτερη είναι η προκαταβολή, τόσο λιγότερους τόκους θα πληρώσεις. Αυτό συμβαίνει για δύο λόγους:

• Μικρότερο Κεφάλαιο: Δανείζεσαι μικρότερο ποσό, οπότε οι τόκοι υπολογίζονται πάνω σε χαμηλότερη βάση.
• Καλύτερο Επιτόκιο: Οι τράπεζες συνήθως προσφέρουν χαμηλότερα επιτόκια σε δανειολήπτες που καταβάλλουν μεγαλύτερη προκαταβολή, καθώς έτσι η τράπεζα αναλαμβάνει μικρότερο ρίσκο.

#Προέγκριση Δανείου

Η προέγκριση δανείου είναι μια αρχική, μη δεσμευτική αξιολόγηση από την τράπεζα που σου δείχνει αν καταρχήν μπορείς να πάρεις στεγαστικό δάνειο και για ποιο ενδεικτικό ποσό — πριν ακόμα βρεις το ακίνητο.

Τι ελέγχει η τράπεζα στην προέγκριση

• Τα εισοδήματά σου (μισθός, επαγγελματική δραστηριότητα, ενοίκια, λοιπές πηγές).
• Τα υφιστάμενα χρέη και τις μηνιαίες σου υποχρεώσεις (άλλα δάνεια, πιστωτικές κάρτες).
• Το πιστωτικό σου ιστορικό (π.χ. αναφορές Τειρεσία).
• Τη γενική οικονομική και εργασιακή σου εικόνα (είδος σύμβασης, προϋπηρεσία).

Με βάση αυτά, η τράπεζα σου δίνει ένα ενδεικτικό ανώτατο ποσό δανείου και συνήθως ισχύει για περιορισμένο χρονικό διάστημα (συνήθως 3–6 μήνες, ανάλογα με την τράπεζα και την πολιτική της).

Σημαντικό: Η προέγκριση δεν αποτελεί οριστική έγκριση. Η τελική έγκριση δίνεται μόνο αφού βρεθεί το ακίνητο προς αγορά και κατατεθούν όλα τα δικαιολογητικά, ώστε να γίνει η εκτίμηση του συγκεκριμένου ακινήτου από τον μηχανικό της τράπεζας.

Γιατί αξίζει να πάρεις προέγκριση

• Ξέρεις το budget σου: Γνωρίζεις από πριν το εύρος τιμής ακινήτων που μπορείς ρεαλιστικά να στοχεύσεις, χωρίς να χάνεις χρόνο σε επιλογές εκτός των δυνατοτήτων σου.
• Κερδίζεις χρόνο: Όταν βρεις το ακίνητο, η διαδικασία τελικής έγκρισης προχωρά πιο γρήγορα, αφού το μεγαλύτερο μέρος του ελέγχου έχει ήδη γίνει.
• Έχεις διαπραγματευτικό πλεονέκτημα: Πολλοί πωλητές προτιμούν αγοραστές με προεγκεκριμένο δάνειο, γιατί αυτό δείχνει σοβαρή πρόθεση και μειώνει το ρίσκο να μην γίνει η αγοραπωλησία.

#LTV (Loan-to-Value)

Ο δείκτης LTV (Loan-to-Value) δείχνει τι ποσοστό της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή εκτιμάται από την τράπεζα, χρηματοδοτείται από το δάνειο.

Με απλά λόγια, είναι η σχέση ανάμεσα στο ποσό που δανείζεσαι και την αξία του ακινήτου που αγοράζεις — και αποτελεί έναν από τους βασικούς δείκτες που χρησιμοποιεί η τράπεζα για να εκτιμήσει το ρίσκο του δανείου.

LTV = (Ποσό Δανείου / Αξία Ακινήτου) × 100

Όσο μικρότερο είναι το LTV, τόσο μεγαλύτερη είναι η προκαταβολή που δίνεις και τόσο χαμηλότερο το ρίσκο για την τράπεζα.

Παράδειγμα Υπολογισμού LTV

Έστω ότι:

• Η αξία του ακινήτου είναι 100.000 €.
• Το ποσό του δανείου είναι 80.000 €.
• Τα υπόλοιπα 20.000 € τα δίνεις ως προκαταβολή.

Τότε:

LTV = (80.000 / 100.000) × 100 = 80%

Δηλαδή, το 80% της αξίας του ακινήτου καλύπτεται από το δάνειο και το 20% από δικά σου κεφάλαια.

Ανώτατα Όρια LTV στην Ελλάδα

Οι τράπεζες θέτουν συγκεκριμένα όρια στο LTV, ανάλογα με τον τύπο του δανείου και το προφίλ του δανειολήπτη:

• Έως 90% για αγοραστές πρώτης κατοικίας — άρα απαιτείται τουλάχιστον 10% προκαταβολή.
• Έως 80% για λοιπούς δανειολήπτες (π.χ. δεύτερη κατοικία, επαγγελματική χρήση) — άρα απαιτείται τουλάχιστον 20% προκαταβολή.

Σημείωσε ότι το LTV υπολογίζεται πάνω στη μικρότερη από τις δύο παρακάτω τιμές: την τιμή αγοράς και την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου από τον μηχανικό της τράπεζας. Αν δηλαδή αγοράσεις ακίνητο σε τιμή μεγαλύτερη από την εκτίμηση, τη διαφορά θα πρέπει να την καλύψεις με επιπλέον δικά σου κεφάλαια.

Πώς επηρεάζει το LTV το δάνειό σου;

Το υψηλό LTV αυξάνει το ρίσκο δανεισμού για την τράπεζα, καθώς δίνεις μικρή προκαταβολή και δανείζεσαι μεγάλο ποσοστό από τα λεφτά που χρειάζεσαι. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε:

• Αυστηρότερους όρους έγκρισης (π.χ. απαιτούμενες πρόσθετες εγγυήσεις ή εγγυητή).
• Υψηλότερο επιτόκιο στο στεγαστικό δάνειο και άρα μεγαλύτερο συνολικό κόστος σε τόκους στην διάρκεια του δανείου σου.

Αντίθετα, το χαμηλό LTV μειώνει το ρίσκο για την τράπεζα, γιατί δίνεις μεγαλύτερη προκαταβολή. Αυτό μπορεί να σου εξασφαλίζει:

• Μεγαλύτερη πιθανότητα έγκρισης, ακόμη και με οριακό οικονομικό προφίλ.
• Χαμηλότερο επιτόκιο και καλύτερους όρους δανεισμού.

#Τόκος

Ο τόκος ενός δανείου είναι το χρηματικό ποσό που πληρώνεις στην τράπεζα ως αντάλλαγμα για τη χρήση του κεφαλαίου που σου δάνεισε. Με απλά λόγια, είναι η «αμοιβή» της τράπεζας για την υπηρεσία δανεισμού που σου προσέφερε.

Από τι εξαρτάται το ύψος του τόκου ενός δανείου

Ο συνολικός τόκος υπολογίζεται με βάση τρεις παράγοντες:

• Κεφάλαιο: Το ποσό που δανείζεσαι.
• Επιτόκιο: Το ποσοστό (%) που χρεώνει η τράπεζα.
• Διάρκεια αποπληρωμής: Πόσα χρόνια θα χρειαστείς για να εξοφλήσεις το δάνειο.

Όσο μεγαλύτερο είναι το κεφάλαιο ή η διάρκεια του δανείου, τόσο υψηλότερος είναι ο συνολικός τόκος που θα πληρώσεις. Αντίστοιχα, χαμηλότερο επιτόκιο σημαίνει λιγότερους τόκους για το ίδιο ποσό και την ίδια διάρκεια.

Ενδεικτικά:

#Επιτόκιο

Το επιτόκιο είναι το ετήσιο ποσοστό (%) με το οποίο σε χρεώνει η τράπεζα για το δάνειό σου.

Τυπικά Εύρη Επιτοκίων ανά Κατηγορία Δανείου

Τα επιτόκια διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με τον τύπο του δανείου. Ενδεικτικά:

• Στεγαστικά δάνεια: 4% - 4,5%
• Καταναλωτικά και προσωπικά δάνεια (π.χ. δάνειο αυτοκινήτου): 9% - 14%
• Επιχειρηματικά δάνεια: 4% - 8%

Το επιτόκιο μπορεί να είναι σταθερό, κυμαινόμενο ή αρχικά σταθερό και μετά κυμαινόμενο. Η επιλογή του επηρεάζει άμεσα τόσο τη μηνιαία δόση όσο και το συνολικό κόστος του δανείου.

Πώς Λειτουργεί το Επιτόκιο στη Δόση

Το επιτόκιο χρησιμοποιείται για να υπολογιστεί ο τόκος που πληρώνεις κάθε μήνα μέσα στη δόση σου.

Κάθε μηνιαία σου δόση πηγαίνει εν μέρει στην αποπληρωμή του κεφαλαίου (δηλαδή του ποσού που δανείστηκες) και εν μέρει στους τόκους που σε χρεώνει η τράπεζα. Παρόλο που η δόση σου παραμένει σταθερή κάθε μήνα, το μέρος της δόσης που πηγαίνει στο κεφάλαιο και το μέρος που πηγαίνει στους τόκους αλλάζει σταδιακά.

Ο τόκος υπολογίζεται κάθε μήνα πάνω στο ποσό που εξακολουθείς να χρωστάς εκείνη τη στιγμή (άληκτο κεφάλαιο), όχι πάνω στο αρχικό ποσό του δανείου.

Παράδειγμα

Αν πάρεις δάνειο 100.000 €, με ετήσιο επιτόκιο 4% και διάρκεια αποπληρωμής 30 χρόνια, τότε:

• Σταθερή μηνιαία δόση: 477,42 €
• Σταθερό μηνιαίο επιτόκιο: 4% ÷ 12 = 0,33333%
• Τόκος του πρώτου μήνα: 100.000 × 0,33333% = 333,33 €

Στη δόση του πρώτου μήνα, τα 333,33 € πάνε στην πληρωμή του τόκου και τα υπόλοιπα 144,09 € αποπληρώνουν το κεφάλαιο που δανείστηκες. Τον δεύτερο μήνα, ο τόκος θα υπολογιστεί πάνω στα 99.855,91 €, άρα θα είναι ελαφρώς μικρότερος.

• Τόκος του δεύτερου μήνα: 99.855,91 × 0,33333% = 332.85 €

Όσο αποπληρώνεις το δάνειο, ο τόκος σε κάθε δόση μειώνεται σταδιακά και αυξάνεται το μέρος της δόσης που πηγαίνει στο κεφάλαιο.

Πώς συνδέονται τόκος και επιτόκιο;

Το επιτόκιο και ο τόκος εκφράζουν το ίδιο πράγμα — το κόστος του δανείου σου — απλά με διαφορετικές μονάδες μέτρησης.

Συγκεκριμένα:

• Ο τόκος εκφράζεται ως χρηματικό ποσό (π.χ., 10.000 €).
• Το επιτόκιο εκφράζεται ως ποσοστό (%) επί του κεφαλαίου που δανείζεσαι.

Φαντάσου το επιτόκιο σαν τον φόρο που πληρώνεις σε ένα εστιατόριο. Είναι ένα ποσοστό επί του λογαριασμού σου. Ο τόκος, από την άλλη, είναι το συγκεκριμένο ποσό χρημάτων που πληρώνεις επιπλέον.

#Περιθώριο (Spread)

Το περιθώριο (spread) είναι ένα σταθερό ποσοστό που προσθέτει η τράπεζα πάνω στο επιτόκιο αναφοράς (π.χ. Euribor) για να διαμορφώσει το τελικό επιτόκιο ενός κυμαινόμενου δανείου. Αντανακλά το κέρδος της τράπεζας, το λειτουργικό κόστος και τον πιστωτικό κίνδυνο.

#Ονομαστικό Επιτόκιο

Το ονομαστικό επιτόκιο είναι το επιτόκιο που αναγράφεται στη σύμβαση του δανείου σου και αντιπροσωπεύει το βασικό κόστος του δανείου που χρεώνει η τράπεζα.

Σημαντικό: Το ονομαστικό επιτόκιο δεν περιλαμβάνει πρόσθετες επιβαρύνσεις, όπως:

• Η εισφορά του Ν. 128/75, η οποία επιβαρύνει το δάνειο ανάλογα με τον τύπο του:
  • Στεγαστικά δάνεια (κατοικία, οικόπεδο, επισκευή): 0,12%.
  • Καταναλωτικά και επιχειρηματικά δάνεια: 0,60%.
• Τυχόν έξοδα και προμήθειες, όπως:
  • Έξοδα εκτίμησης ακινήτου.
  • Αμοιβές συμβολαιογράφου.
  • Κόστος εγγραφής υποθήκης.

Για παράδειγμα, έστω ότι παίρνεις ένα στεγαστικό δάνειο με:

• Ονομαστικό επιτόκιο: 4,5%.
• Εισφορά Ν. 128/75: 0,12%.

Το επιτόκιο που θα χρεωθείς τελικά, αν δεν υπάρχουν άλλες επιβαρύνσεις, είναι:

• Τελικό επιτόκιο = 4,5% + 0,12% = 4,62%.

Τι να προσέξεις:

Όταν θέλεις να καταλάβεις το κόστος ενός δανείου, ζήτα πάντα από την τράπεζα να σου υπολογίσει το Συνολικό Ετήσιο Πραγματικό Επιτόκιο (ΣΕΠΕ).

Το ΣΕΠΕ (Συνολικό Ετήσιο Πραγματικό Επιτόκιο, APR) περιλαμβάνει όλα τα κόστη για το δάνειό σου (όπως εισφορά, προμήθειες, ασφάλιση όπου απαιτείται) και μόνο με αυτό μπορείς να συγκρίνεις με ακρίβεια το κόστος των δανείων ανάμεσα στις διάφορες τράπεζες.

#Εισφορά Ν.128/75

Η Εισφορά Ν. 128/75 είναι μια υποχρεωτική επιβάρυνση που προστίθεται στα επιτόκια των δανείων στην Ελλάδα. Επιβάλλεται από το κράτος και έχει ως στόχο τη χρηματοδότηση ειδικών κοινωνικών και οικονομικών αναγκών.

Πού εφαρμόζεται;

Η εισφορά επιβαρύνει τα επιτόκια των περισσότερων τύπων δανείων:

• Στεγαστικά δάνεια (κατοικία, οικόπεδο, επισκευή): 0,12%.
• Καταναλωτικά και επιχειρηματικά δάνεια: 0,6%.
• Δάνεια επαγγελματικής στέγης: 0,6%.

Πώς επηρεάζει την επιβάρυνση του δανείου;

Η εισφορά προστίθεται στο ονομαστικό επιτόκιο του δανείου, αυξάνοντας έτσι το τελικό επιτόκιο που θα χρεωθείς.

Για παράδειγμα, έστω ότι παίρνεις ένα στεγαστικό δάνειο:

• Ονομαστικό επιτόκιο: 4,5%.
• Εισφορά Ν. 128/75: 0,12%.

Το τελικό επιτόκιο θα είναι:

• 4,5% + 0,12% = 4,62%.

Αν το δάνειο είναι καταναλωτικό, με ονομαστικό επιτόκιο 10% και εισφορά 0,60%, το τελικό επιτόκιο θα είναι:

• 10% + 0,60% = 10,60%.

#Σταθερό Επιτόκιο

Το σταθερό επιτόκιο παραμένει αμετάβλητο καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου, ανεξάρτητα από τυχόν διακυμάνσεις στα επιτόκια της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι η μηνιαία δόση σου είναι σταθερή, προσφέροντας ασφάλεια και προβλεψιμότητα.

Χαρακτηριστικά Σταθερού Επιτοκίου

• ✅ Προβλεψιμότητα:

  • Η μηνιαία σου δόση παραμένει σταθερή, εξασφαλίζοντας απόλυτη προβλεψιμότητα στον προϋπολογισμό σου.

• ✅ Προστασία από αυξήσεις επιτοκίων:

  • Αν τα επιτόκια της αγοράς αυξηθούν, η δόση σου δεν θα επηρεαστεί. Παραμένει σταθερή και δεν επηρεάζεσαι από εξωτερικές οικονομικές συνθήκες.

• ❌ Αδυναμία εκμετάλλευσης μειώσεων επιτοκίων:

  • Εάν τα επιτόκια της αγοράς μειωθούν, δεν μπορείς να επωφεληθείς από τη μείωση και θα συνεχίσεις να πληρώνεις το υψηλότερο συμφωνημένο επιτόκιο.

    Τι μπορείς να κάνεις:

    Σε αυτήν την περίπτωση, ίσως έχεις τη δυνατότητα να προχωρήσεις σε αναχρηματοδότηση δανείου, εφόσον οι όροι της νέας σύμβασης είναι πιο ευνοϊκοί. Ωστόσο, αυτό μπορεί να περιλαμβάνει επιπλέον έξοδα, όπως προμήθειες ή άλλες χρεώσεις, τα οποία πρέπει να υπολογίσεις.

• ❌ Πιθανώς υψηλότερο αρχικό κόστος:

  • Τα σταθερά επιτόκια είναι συχνά υψηλότερα από τα κυμαινόμενα, ειδικά στην αρχή του δανείου.

Πότε να επιλέξεις σταθερό επιτόκιο:

• Αν προτιμάς σταθερότητα και προβλεψιμότητα στις δαπάνες σου.
• Αν ανησυχείς για πιθανές μελλοντικές αυξήσεις των επιτοκίων.
• Αν σχεδιάζεις μακροπρόθεσμη αποπληρωμή και θέλεις να αποφύγεις την αβεβαιότητα που συνδέεται με τα κυμαινόμενα επιτόκια.

#Κυμαινόμενο Επιτόκιο

Το κυμαινόμενο επιτόκιο είναι ένα επιτόκιο που μπορεί να αλλάζει καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου, ανάλογα με τις διακυμάνσεις στα επιτόκια της αγοράς.

Κάθε τράπεζα χρησιμοποιεί έναν δείκτη αναφοράς της αγοράς για τον υπολογισμό των επιτοκίων της.

Οι πιο συνήθεις δείκτες αναφοράς που χρησιμοποιούν οι Ελληνικές τράπεζες είναι το Euribor 1M (μηνιαίο) ή το Euribor 3M (τριμηνιαίο).

• Αν τα επιτόκια της αγοράς αυξηθούν, θα αυξηθεί και η μηνιαία δόση σου.
• Αν τα επιτόκια της αγοράς μειωθούν, η μηνιαία δόση σου θα μειωθεί.

Χαρακτηριστικά Κυμαινόμενου Επιτοκίου

• ✅ Εκμετάλλευση πτώσης επιτοκίων

  Αν τα επιτόκια της αγοράς μειωθούν, η δόση σου θα προσαρμοστεί προς τα κάτω, μειώνοντας το κόστος του δανείου.

• ✅ Αρχικά χαμηλότερο κόστος

  Τα κυμαινόμενα επιτόκια συνήθως ξεκινούν χαμηλότερα από τα σταθερά, γεγονός που τα καθιστά πιο οικονομικά στην αρχή του δανείου.

• ❌ Αβεβαιότητα

  Οι μηνιαίες δόσεις σου ενδέχεται να αυξηθούν αν τα επιτόκια της αγοράς ανέβουν. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορείς να γνωρίζεις απόλυτα το ακριβές κόστος του δανείου για ολόκληρη τη διάρκειά του.

Πώς υπολογίζεται το κυμαινόμενο επιτόκιο;

Το κυμαινόμενο επιτόκιο υπολογίζεται ως εξής:

Κυμαινόμενο Επιτόκιο = Επιτόκιο Αναφοράς (π.χ. Euribor) + Περιθώριο (Spread) + Εισφορά N.128/75

• Επιτόκιο Αναφοράς: Συνήθως το Euribor.

Το Euribor (Euro Interbank Offered Rate) αναφέρεται στον μέσο όρο των επιτοκίων με τον οποίο δανείζονται οι ευρωπαϊκές τράπεζες μεταξύ τους.

• Euribor 1M: Μέσο επιτόκιο δανεισμού μεταξύ ευρωπαϊκών τραπεζών χωρίς εξασφαλίσεις με διάρκεια αποπληρωμής 1 μήνα.

• Euribor 3M: Μέσο επιτόκιο δανεισμού μεταξύ ευρωπαϊκών τραπεζών χωρίς εξασφαλίσεις με διάρκεια αποπληρωμής 3 μηνών.

• Περιθώριο (spread): Ένα σταθερό ποσοστό που ορίζει η τράπεζα για το κέρδος της, την κάλυψη του κόστους λειτουργίας της και το ρίσκο δανεισμού.

  Συνήθως κυμαίνεται στο 1% - 3% και παραμένει σταθερό για την διάρκεια του δανείου σου.

• Εισφορά Ν. 128/75: Μια νομοθετικά επιβαλλόμενη προσαύξηση (0,12% για στεγαστικά δάνεια, 0,60% για επιχειρηματικά και καταναλωτικά δάνεια).

#Αρχικά Σταθερό και Μετά Κυμαινόμενο Επιτόκιο

Σε αυτήν την περίπτωση, το επιτόκιο παραμένει σταθερό για ένα προκαθορισμένο χρονικό διάστημα (π.χ., 3, 5 ή 10 χρόνια). Μετά τη λήξη της περιόδου του σταθερού επιτοκίου, το δάνειο μετατρέπεται σε κυμαινόμενο για την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου σου.

Χαρακτηριστικά του Αρχικά Σταθερού και Μετά Κυμαινόμενου Επιτοκίου

• ✅ Προβλεψιμότητα και ασφάλεια στα πρώτα χρόνια του δανείου:
  • Κατά την αρχική περίοδο του σταθερού επιτοκίου, προστατεύεσαι από τυχόν αυξήσεις επιτοκίων, διασφαλίζοντας σταθερές δόσεις.
• ✅ Ευελιξία μετά την αρχική περίοδο:
  • Μετά τη λήξη της σταθερής περιόδου, το δάνειο προσαρμόζεται στα κυμαινόμενα επιτόκια της αγοράς, δίνοντάς σου τη δυνατότητα να επωφεληθείς από πιθανές μειώσεις επιτοκίων.
• ❌ Κίνδυνος αυξήσεων μετά τη σταθερή περίοδο:
  • Αν τα επιτόκια αυξηθούν σημαντικά μετά την περίοδο του σταθερού επιτοκίου, οι μηνιαίες δόσεις σου μπορεί να αυξηθούν απροσδόκητα.
• ❌ Πιθανώς υψηλότερο επιτόκιο στην αρχική σταθερή περίοδο:
  • Το σταθερό επιτόκιο στην αρχική περίοδο μπορεί να είναι ελαφρώς υψηλότερο από το κυμαινόμενο επιτόκιο που θα ίσχυε την ίδια στιγμή.

#Δόση

Η δόση είναι το ποσό που πληρώνεις περιοδικά (συνήθως κάθε μήνα) για την αποπληρωμή του δανείου σου.

Για να καταλάβεις πραγματικά πώς λειτουργεί ένα δάνειο, είναι σημαντικό να καταλάβεις τι πληρώνεις με την κάθε σου δόση.

Θυμήσου ότι υπάρχουν δύο ποσά που πρέπει να έχεις αποπληρώσει στο τέλος του δανείου σου:

1. Το αρχικό ποσό που δανείστηκες (κεφάλαιο)
2. Την πληρωμή της τράπεζας (τόκος)

Με την κάθε σου δόση, αποπληρώνεις τόσο μέρος του κεφαλαίου που δανείστηκες, όσο και μέρος από τον τόκο που σε χρεώνει η τράπεζα.

Η κατανομή της δόσης ανάμεσα στο κεφάλαιο και τον τόκο δίνεται από το πρόγραμμα αποπληρωμής.

Για παράδειγμα, έστω ότι θέλεις να δανειστείς 50.000 €, με διάρκεια αποπληρωμής 10 χρόνια και με σταθερό επιτόκιο 4,5%. Το πρόγραμμα αποπληρωμής είναι:

Παρατήρησε ότι ενώ η δόση σου κάθε μήνα είναι σταθερή, το ποσό που πηγαίνει στην αποπληρωμή του κεφαλαίου και του τόκου αλλάζει κάθε μήνα.

Με την πάροδο του χρόνου, όλο και μεγαλύτερο μέρος της κάθε σου δόσης πηγαίνει στην αποπληρωμή του κεφαλαίου και όλο και λιγότερο στην αποπληρωμή του τόκου.

#Άληκτο Κεφάλαιο

Όταν παίρνεις ένα δάνειο δεσμεύεσαι να αποπληρώσεις στην τράπεζα δύο ποσά:

1. το αρχικό κεφάλαιο που δανείστηκες
2. τους τόκους, δηλαδή την "πληρωμή" της τράπεζας

Με την κάθε σου δόση, αποπληρώνεις τόσο μέρος του κεφαλαίου που δανείστηκες, όσο και μέρος των τόκων που σε χρεώνει η τράπεζα.

Το άληκτο κεφάλαιο είναι το ποσό του κεφαλαίου (όχι του τόκου) που οφείλεις ακόμα στην τράπεζα.

Για παράδειγμα:

• σε ένα δάνειο 50.000 €
• με διάρκεια αποπληρωμής 3 χρόνων
• και επιτόκιο 4,5%

Το πρόγραμμα αποπληρωμής ανά χρόνο είναι:

Το άληκτο κεφάλαιο είναι:

• για τον πρώτο χρόνο είναι: 50.000 € - 15.923,92 € = 34.076,08 €
• για τον δεύτερο χρόνο είναι: 50.000 € - 15.923,92 € - 16.655,46 € = 17.420,61 €
• για τον τρίτο χρόνο είναι: 50.000 € - 15.923,92 € - 16.655,46 € - 17.420,61 € = 0 €

#Εξασφάλιση / Εγγύηση

Η εξασφάλιση ή εγγύηση είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που προσφέρεις στην τράπεζα για να εξασφαλίσεις την αποπληρωμή του δανείου σου. Συνήθως, αυτό μπορεί να είναι:

• Ένα ακίνητο (π.χ. σπίτι, διαμέρισμα, οικόπεδο), ή
• Ένα πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο (π.χ. αυτοκίνητο, εξοπλισμός, μετρητά ή επενδύσεις).

Τι συμβαίνει αν δεν αποπληρώσεις το δάνειο;

Αν δεν μπορείς να αποπληρώσεις το δάνειο σου, η τράπεζα έχει το δικαίωμα να κατασχέσει ή να εκποιήσει το περιουσιακό αυτό στοιχείο για να πάρει πίσω τα χρήματά της.

Με απλά λόγια: Η εξασφάλιση λειτουργεί σαν ένα «δίχτυ ασφαλείας» για την τράπεζα. Αν εσύ δεν τηρήσεις τους όρους αποπληρωμής, η τράπεζα μπορεί να πάρει πίσω τα χρήματά της, πουλώντας το περιουσιακό σου στοιχείο.

#Εγγυητής

Ο εγγυητής είναι το φυσικό πρόσωπο που δεσμεύεται να αποπληρώσει το δάνειο, αν ο δανειολήπτης (αυτός που πήρε το δάνειο) αδυνατεί να το κάνει. Ο εγγυητής λειτουργεί σαν μια «δικλείδα ασφαλείας» για την τράπεζα ή τον δανειστή.

Οι τράπεζες ζητούν συνήθως έναν εγγυητή όταν ο δανειολήπτης δεν πληροί πλήρως τα κριτήρια πιστοληπτικής ικανότητας.

Τι πρέπει να γνωρίζεις για τον εγγυητή:

1. Υποχρεώσεις: Αν ο δανειολήπτης δεν μπορεί να πληρώσει τις δόσεις του, η ευθύνη μεταφέρεται στον εγγυητή, ο οποίος πρέπει να καλύψει το χρέος.
2. Ρίσκο: Η υποχρέωση αυτή μπορεί να επηρεάσει τα οικονομικά και την περιουσία του εγγυητή, καθώς μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με κατασχέσεις ή άλλες νομικές διαδικασίες.

Με απλά λόγια: Αν γίνεις εγγυητής, αναλαμβάνεις την ευθύνη να πληρώσεις το δάνειο σαν να ήταν δικό σου, αν ο αρχικός δανειολήπτης δεν το αποπληρώσει.

#Αναχρηματοδότηση

Η αναχρηματοδότηση είναι η διαδικασία με την οποία αποπληρώνεις ένα υπάρχον δάνειο, παίρνοντας ένα νέο δάνειο με ευνοϊκότερους όρους. Το νέο δάνειο αντικαθιστά πλήρως το προηγούμενο, βελτιώνοντας συνήθως το επιτόκιο, τη δόση ή τη διάρκεια αποπληρωμής.

Πότε συμφέρει η αναχρηματοδότηση;

Μείωση επιτοκίων: Όταν τα επιτόκια στην αγορά έχουν μειωθεί, μπορείς να αναχρηματοδοτήσεις το δάνειό σου με χαμηλότερο επιτόκιο, μειώνοντας το συνολικό ποσό των τόκων που θα πληρώσεις.

Παράδειγμα Αναχρηματοδότησης

Έστω ότι έχεις:

• Δάνειο 100.000 €,
• Διάρκεια 15 χρόνια,
• Επιτόκιο 4,5%.

Γι’ αυτό το δάνειο:

• Οι συνολικοί τόκοι που θα πληρώσεις είναι 37.698,79 €
• Η μηνιαία δόση σου θα είναι 764,99 €.

Έστω ότι έχουν περάσει 5 χρόνια από τότε που πήρες το δάνειο σου, και τα επιτόκια των τραπεζών έχουν πέσει στο 2% (αντί για 4,5% που δανείστηκες εσύ).

Στο τέλος του 5ου χρονου ακόμα χρωστάς:

• 73.813,69 € από το κεφάλαιο που δανείστηκες.
• 17.985,51 € σε τόκους.

Αν κάνεις αναχρηματοδότηση:

• Το νέο σου δάνειο θα είναι 73.813,69 €. Έτσι θα αποπληρώσει όλο το κεφάλαιο που χρωστάς στον υπάρχουν σου δάνειο.

• Το νέο σου επιτόκιο θα είναι 2%.

• Η διάρκεια του νέου δανείου σου θα είναι 10 χρόνια.

  Στην πραγματικότητα μπορείς να επιλέξεις εκ νέου την διάρκεια του δανείου σου. Σε αυτό το παράδειγμα επιλέξαμε 10 χρόνια για να συγκρίνουμε τα οφέλη της αναχρηματοδότησης σε σχέση με το αρχικό δάνειο.

• Δεν θα πληρώσεις τον τόκο που χρωστούσες στο υπάρχον δάνειο (17.985,51 €), καθώς με το νέο δάνειο επέστρεψες όλο το κεφάλαιο που χρωστούσες στην τράπεζα.

• Θα πληρώσεις όμως τους τόκους του καινούργιου σου δανείου. Οι νέοι τόκοι θα είναι 7.688,54 € (αντί για 17.985,51 €). Οι τόκοι βγαίνουν λιγότεροι καθώς το επιτόκιο που πληρώνεις είναι 2% (αντί για 4,5% που θα πλήρωνες).

• Η νέα σου δόση θα είναι 679,19 € (αντί για 764,99 €).

Όταν κάνεις αναχρηματοδότηση ενδέχεται να υπάρξουν επιπλέον έξοδα (π.χ., προμήθειες, έξοδα μεταφοράς υποθήκης). Οπότε έλεγξε τα ακριβή νούμερα με την τράπεζα σου.

#Εκταμίευση

Η εκταμίευση είναι η διαδικασία κατά την οποία ο δανειστής (π.χ. τράπεζα) προχωρά στη χορήγηση του ποσού του δανείου στον δανειολήπτη. Ουσιαστικά, είναι η στιγμή που τα χρήματα που έχεις δανειστεί γίνονται διαθέσιμα για χρήση.

Εφάπαξ Εκταμίευση

Το ποσό του δανείου δίνεται ολόκληρο σε μία δόση (π.χ., σε στεγαστικά δάνεια).

Σταδιακή Εκταμίευση

Το ποσό του δανείου δίνεται τμηματικά, ανάλογα με την πρόοδο ενός έργου ή την εκπλήρωση συγκεκριμένων όρων. Για παράδειγμα:

• Στην ανέγερση ή ανακαινιση ακινήτου, το δάνειο εκταμιεύεται σταδιακά καθώς ολοκληρώνονται τα διάφορα στάδια του έργου (π.χ., θεμελίωση, τοιχοποιία, στέγη).
• Σε επιχειρηματικά δάνεια, η εκταμίευση γίνεται με βάση την πρόοδο του έργου ή την παρουσίαση αποδεικτικών για τη χρήση των χρημάτων.

#Περίοδος Χάριτος

Η περίοδος χάριτος είναι η δυνατότητα που σου δίνει η τράπεζα να πληρώνεις μόνο τους τόκους στην αρχή του δανείου σου, χωρίς να αποπληρώνεις το κεφάλαιο. Αυτό σημαίνει ότι η δόση σου κατά την περίοδο αυτή θα είναι μειωμένη, αλλά το συνολικό κόστος του δανείου σου θα αυξηθεί.

Αυτό συμβαίνει γιατί κατά τη διάρκεια της περίοδο χάριτος δεν αποπληρώνεις καθόλου το κεφάλαιο του δανείου σου. Έτσι, το αρχικό κεφάλαιο παραμένει υψηλό για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα να υπολογίζονται τόκοι επί του αρχικού ποσού για περισσότερους μήνες.

Η περίοδος χάριτος συνήθως διαρκεί:

• Έως 24 μήνες για στεγαστικά δάνεια.
• Έως 12 μήνες για καταναλωτικά δάνεια με εξασφαλίσεις.

#Πρόωρη Αποπληρωμή

Η πρόωρη αποπληρωμή σου επιτρέπει να εξοφλήσεις το δάνειό σου, είτε πλήρως είτε μερικώς, οποιαδήποτε στιγμή κατά την διάρκεια του δανείου σου. Με αυτόν τον τρόπο:

• Μειώνεις το συνολικό ποσό των τόκων που θα πληρώσεις. Ο συνολικός τόκος μειώνεται καθώς όταν αποπληρώνεις μέρος του κεφαλαίου, οι υπολειπόμενοι τόκοι υπολογίζονται επί του νέου μικρότερου κεφαλαίου.
• Εξοφλείς το δάνειο σου γρηγορότερα, μειώνοντας τη συνολική διάρκεια. Αυτό συμβαίνει γιατί δεν αλλάξει η μηνιαία σου δόση. Άρα έχοντας αποπληρώσει πρόωρα ένα μέρος του κεφαλαίου, με την ίδια δόση θα αποπληρώσεις πιο σύντομα από την αρχική διάρκεια του δανείου σου.

Παράδειγμα Πρόωρης Αποπληρωμής

Έστω ότι έχεις:

• Δάνειο: 100.000 €.
• Διάρκεια: 15 χρόνια.
• Επιτόκιο: 4,5%.

Το συνολικό κόστος σε τόκους, χωρίς πρόωρη αποπληρωμή, είναι 37.698,79 €.

Πώς αλλάζει το κόστος με πρόωρες αποπληρωμές

#Πρόγραμμα Αποπληρωμής

Το Πρόγραμμα Αποπληρωμής είναι ένας πίνακας που δείχνει λεπτομερώς πώς αποπληρώνεται το δάνειο σου με την πάροδο του χρόνου, μέσω σταθερών περιοδικών δόσεων. Περιλαμβάνει τη διάρθρωση κάθε δόσης, δηλαδή το ποσό που πηγαίνει για την αποπληρωμή του κεφαλαίου και το ποσό που πηγαίνει για την πληρωμή των τόκων.

Βασικά Στοιχεία που Περιλαμβάνει το Πρόγραμμα Αποπληρωμής

1. Αριθμός Δόσης: Η σειρά κάθε δόσης κατά τη διάρκεια του δανείου.
2. Ποσό Δόσης: Το συνολικό ποσό που πρέπει να πληρώσεις σε κάθε περίοδο.
3. Ποσό Τόκων: Το μέρος της δόσης που αφορά την πληρωμή τόκων.
4. Ποσό Κεφαλαίου: Το μέρος της δόσης που αποπληρώνει το αρχικό κεφάλαιο που δανείστηκες.
5. Υπόλοιπο Κεφαλαίου (Άληκτο Κεφάλαιο): Το ποσό που απομένει να αποπληρωθεί μετά από κάθε δόση.

Με το πρόγραμμα αποπληρωμής μπορείς να υπολογίσεις το ποσό που απομένει να αποπληρώσεις σε οποιαδήποτε χρονική στιγμή και να καταλάβεις πόσο πληρώνεις για τόκους και κεφάλαιο σε κάθε σου δόση.

#Υποθήκη Ακινήτου

Η υποθήκη ακινήτου είναι μια νομική διαδικασία όπου το ακίνητό σου (π.χ. σπίτι ή οικόπεδο) δεσμεύεται ως εγγύηση για την αποπληρωμή ενός δανείου.

Σε περίπτωση αδυναμίας αποπληρωμής, η τράπεζα έχει το δικαίωμα να κατάσχει και να εκποιήσει το υποθηκευμένο ακίνητο για να καλύψει το ποσό που οφείλεις.

Σημαντικό: Η υποθήκη αφορά μόνο ακίνητα που μπορούν να εκποιηθούν (δηλαδή να πουληθούν ή να αξιοποιηθούν οικονομικά).

#Προσημείωση Ακινήτου

Η προσημείωση ακινήτου είναι μια νομική δέσμευση ενός ακινήτου που καταχωρείται στα βιβλία υποθηκών. Ουσιαστικά, λειτουργεί σαν μια «προκαταρκτική» υποθήκη. Αν ο οφειλέτης δεν τηρήσει τις υποχρεώσεις του και δεν αποπληρώσει το δάνειο εμπρόθεσμα, η προσημείωση μετατρέπεται αναδρομικά σε υποθήκη με δικαστική απόφαση.

Διαφορές μεταξύ Υποθήκης και Προσημείωσης

#Αντικειμενική αξία ακινήτου

Η αντικειμενική αξία είναι η αξία ενός ακινήτου, όπως αυτή υπολογίζεται με το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού που ορίζει το Υπουργείο Οικονομικών.

Η αξία αυτή προκύπτει από:

• Την τιμή εκκίνησης που έχει ορίσει η Πολιτεία για κάθε περιοχή, και
• Την εφαρμογή συντελεστών που επηρεάζουν την τελική αξία του ακινήτου, όπως:
  • Ο όροφος της κατοικίας (π.χ., ισόγειο ή ρετιρέ),
  • Το εμβαδόν (τετραγωνικά μέτρα),
  • Η παλαιότητα (έτος κατασκευής),
  • Αν το ακίνητο είναι γωνιακό ή όχι,
  • Η ύπαρξη υπηρεσιών στην περιοχή (π.χ., πυροσβεστική).

Πού χρησιμοποιείται;

Η αντικειμενική αξία αναγράφεται στα συμβόλαια αγοράς και χρησιμεύει για τον υπολογισμό:

• Των φόρων (π.χ. φόρος μεταβίβασης),
• Των τελών υποθηκοφυλακείου,
• Των αμοιβών δικηγόρων και συμβολαιογράφων.

Πώς διαφέρει από την εμπορική αξία;

Συνήθως, η αντικειμενική αξία είναι χαμηλότερη από την εμπορική αξία του ακινήτου, ειδικά στα αστικά κέντρα. Η εμπορική αξία καθορίζεται από τις συνθήκες της αγοράς και τη ζήτηση.

#Εμπορική Αξία Ακινήτου

Τιμή αγοράς ενός ακινήτου σε μια δεδομένη στιγμή, με βάση τις συνθήκες της αγοράς.

Πώς διαφέρει από την αντικειμενική αξία;

• Η εμπορική αξία είναι η πραγματική τιμή που συμφωνείται μεταξύ αγοραστή και πωλητή, επηρεαζόμενη από τις τάσεις της αγοράς.
• Η αντικειμενική αξία είναι η θεσμοθετημένη αξία που ορίζει το κράτος για φορολογικούς σκοπούς και συνήθως είναι χαμηλότερη από την εμπορική αξία.

#Πιστοληπτική Ικανότητα

Η πιστοληπτική ικανότητα αποτυπώνει την εκτίμηση της τράπεζας για την ικανότητά σου να αποπληρώσεις το δάνειο, με βάση εισοδήματα, σταθερότητα εργασίας, υφιστάμενα χρέη, συμπεριφορά πληρωμών και δεδομένα από ΤΕΙΡΕΣΙΑ.

#Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα (DSTI)

Ο Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα (Debt Service-to-Income, DSTI) είναι ένα χρηματοοικονομικό εργαλείο που χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση της ικανότητάς σου να εξυπηρετείς τις δανειακές σου υποχρεώσεις. Υπολογίζεται διαιρώντας το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του συνολικού σου χρέους με το συνολικό ετήσιο καθαρό σου εισόδημα.

DSTI = ( ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης συνολικού χρέους / συνολικό ετήσιο καθαρό εισόδημα) × 100

Το DSTI εκφράζεται ως ποσοστό και υποδεικνύει το μέρος του καθαρού εισοδήματός σου που δεσμεύεται για την πληρωμή των χρεών σου (όπως δόσεις στεγαστικών, καταναλωτικών δανείων, πιστωτικών καρτών κ.λπ.).

Ανώτατα Όρια DSTI για Στεγαστικά Δάνεια

• 50% για αγορά πρώτης κατοικίας
• 40% για λοιπές κατηγορίες στεγαστικών δανείων

Αυτό σημαίνει ότι η μηνιαία δόση του δανείου σου δεν μπορεί να ξεπερνά το 50% ή 40% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματός σου, ανάλογα με τον τύπο του δανείου.

Από τα όρια αυτά εξαιρούνται δάνεια που συνδέονται με προγράμματα εθνικής στεγαστικής πολιτικής ή πράσινης μετάβασης, όπως το πρόγραμμα "Σπίτι Μου".

Πώς επηρεάζει το DSTI το δάνειο που μπορείς να πάρεις

Αν το DSTI σου ξεπερνά τα παραπάνω όρια, η τράπεζα μπορεί να ζητήσει:

• μείωση του ποσού του δανείου ή
• αύξηση της διάρκειας αποπληρωμής

Έτσι, μειώνεται η μηνιαία δόση και το DSTI επανέρχεται σε αποδεκτά επίπεδα.

Για παράδειγμα, έστω ότι:

• Έχεις καθαρό μηνιαίο εισόδημα 2.000 €. Υποθέτοντας ότι έχεις 14 μισθούς τον χρόνο, το καθαρό ετήσιο εισόδημά σου είναι (2.000*14) 28.000€.
• Έχεις υπάρχοντα χρέη κάθε μήνα συνολικού ύψους 200 € (πχ από πιστωτικές κάρτες ή άλλα δάνεια). Άρα τα ετήσια χρέη σου είναι (200*12) 2.400 €.

Αυτή τη στιγμή το DSTI σου είναι:

DSTI = 2.400 / 28.000 = 8,5%

Έστω ότι θέλεις να πάρεις το παρακάτω στεγαστικό δάνειο:

• Ποσό: 100.000 €
• Διάρκεια αποπληρωμής: 15 χρόνια
• Επιτόκιο: 4,5%

Γι’ αυτό το δάνειο, η μηνιαία δόση βγαίνει 764,99 €. Άρα σε ετήσια βάση θα πλήρωνες (764,99 * 12) 9.180€. Ας υπολογίσουμε το DSTI σου αν έπαιρνες αυτό το δάνειο:

DSTI = (2.400 + 9.180) / 28.000 = 41,4%

Αν πρόκειται για πρώτη κατοικία, το ποσοστό αυτό είναι αποδεκτό (< 50%). Αν όμως δεν είναι πρώτη κατοικία, υπερβαίνει το όριο του 40%, και η τράπεζα μπορεί να ζητήσει προσαρμογές ώστε να μειωθεί η μηνιαία σου δόση.

Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, η μηνιαία σου δόση θα πρέπει να πέσει στα 733€ τον μήνα (αντί για 764,99 €). Αυτό μπορεί να γίνει:

• είτε με μείωση του ποσού δανεισμού - 96.000 € (αντί για 100.000 €)
• είτε με αύξηση της διάρκειας αποπληρωμής - 16 έτη (αντί για 15)